ΚΟΥΡΕΜΑ ΠΑΝΩ ΑΠΟ 20% ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ...

Ρεπορτάζ : Βασίλης Σ. Κανέλλης

Νέα σημαντική υποχώρηση στις τιμές των ακινήτων, κυρίως των κατοικιών και των καταστημάτων, προβλέπεται για το 2012 ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης και των ραγδαίων εξελίξεων που φέρνει το «κούρεμα» του ελληνικού χρέους και η νέα δανειακή σύμβαση.

Παράλληλα, η ρευστή πολιτική κατάσταση, μετά και την απόφαση για το...
δημοψήφισμα, βάζει την αγορά ακινήτων σε νέο κύκλο αβεβαιότητας, με αποτέλεσμα να καταγράφεται ήδη πλήρης κατάρρευση στις αγοραπωλησίες. Οι ειδικοί του κλάδου επισημαίνουν ότι είναι αδύνατο τους επόμενους μήνες να υπάρξει αναστροφή του κακού κλίματος στην αγορά και προβλέπουν ότι το 2012 θα είναι η χειρότερη χρονιά για τα ακίνητα.

Θα είναι ταυτόχρονα, όμως, και η καλύτερη χρονιά για όσους θέλουν και μπορούν να αγοράσουν ακίνητο, είτε σπίτι είτε επαγγελματικό, διότι όλα τα δεδομένα δείχνουν ότι η πραγματική «βουτιά» των τιμών θα καταγραφεί με τη νέα χρονιά. Μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες θα δημιουργηθούν στα? ερείπια της αγοράς και όσοι διαθέτουν ρευστό, χωρίς να χρειαστεί να καταφύγουν στις τράπεζες, θα έχουν το πάνω χέρι, αφού θα μπορούν να διεκδικήσουν ακίνητα σε τιμή ευκαιρίας. Τρία είναι τα βασικά στοιχεία που θα σημαδέψουν την αγορά ακινήτων το επόμενο διάστημα:

1 Οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης και των μέτρων στα νοικοκυριά. Η δραματική μείωση του οικογενειακού εισοδήματος ενδεχομένως να αναγκάσει πολλούς ιδιοκτήτες να πουλήσουν την ακίνητη περιουσία τους. Και σε περιόδους όπου ουσιαστικά δεν υπάρχει αγορά, αυτοί που χαίρονται είναι οι κερδοσκόποι. Σπίτια, οικόπεδα, εξοχικά και επαγγελματικοί χώροι θα πουληθούν «για ένα κομμάτι ψωμί», λένε οι ειδικοί. Κι αυτό διότι θα αυξηθεί η ανάγκη για ρευστό, προκειμένου να καλυφθούν τα αυξημένα έξοδα λόγω των φόρων, και της έλλειψης χρηματοδότησης της αγοράς από τις τράπεζες.

2 Η μεγάλη υπερπροσφορά ακινήτων. Τόσο από το γεγονός ότι θα βγουν πολλά ακίνητα στο σφυρί όσο και από την προσπάθεια των τραπεζών και των εργολαβικών εταιρειών που διαθέτουν μεγάλο απούλητο χαρτοφυλάκιο να «ξεφορτωθούν» την περιουσία που διαθέτουν. Πρόβλημα θα υπάρξει και με τα «κόκκινα» δάνεια που αν «σκάσουν» θα συμπαρασύρουν όλη την αγορά. Αν, δηλαδή, μερικές χιλιάδες δανειολήπτες χάσουν τα σπίτια τους ή αναγκαστούν να τα πουλήσουν πριν τα πάρουν οι τράπεζες, τότε το απόθεμα απούλητων ακινήτων θα πολλαπλασιαστεί.

3 Η μεγάλη πτώση στις τιμές των ακινήτων. Αν και είναι παρακινδυνευμένο να μιλήσει κανείς για ποσοστά, οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για διψήφιο νούμερο που μπορεί να ξεπεράσει και το 20%. Ένα ποσοστό το οποίο έρχεται να προστεθεί σε μια μείωση 15-20% μέσα στο 2011 για τις κατοικίες αλλά και πολύ μεγαλύτερη για τα ενοίκια καταστημάτων και γραφείων.

Πολλοί μιλούν για αναμενόμενο σπάσιμο της φούσκας στα ακίνητα που είχε δημιουργηθεί από το 1998 και για μια δεκαετία. Κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια που υπερκάλυπταν τη ζήτηση, αυξήθηκαν οι τιμές υπερβολικά και δεν ανταποκρίνονταν στα οικονομικά δεδομένα της χώρας, ενώ η κρίση ήρθε βίαια να αναδείξει τα προβλήματα που υπάρχουν. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του δικτύου Global Property Guide, μετά του Ολυμπιακούς Αγώνες υπήρξε ραγδαία άνοδος των τιμών. Χαρακτηριστικά αναφέρεται η περιοχή της Κρήτης, όπου σπίτια με θέα τη θάλασσα ακρίβυναν σε μικρό χρονικό διάστημα κατά 30-40%.

Ανάλογες καταστάσεις έζησαν και οι Αθηναίοι κυρίως στα Ανατολικά προάστια αλλά και σε όλη την Αττική, όπου κανένα νεόδμητο ακίνητο δεν πωλούνταν κάτω από 2.000 ευρώ/τ.μ. Με τα νέα δεδομένα σε οικονομικό επίπεδο με το «κούρεμα» και σε πολιτικό με την αβεβαιότητα για το μέλλον της χώρας στην Ευρώπη, η βασική ατμομηχανή της οικονομίας, η αγορά ακινήτων και η οικοδομή, θα υποστούν μεγάλη πίεση.

Κατοικίες

Στον τομέα των κατοικιών, το 2011 θα κλείσει με μείωση της ζήτησης πάνω από 80% σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, με πτώση των τιμών έως και 20%, κυρίως στα ακριβά ακίνητα, με αρνητικό ρυθμό ανάπτυξης στεγαστικών δανείων, με εκατοντάδες χιλιάδες απούλητα σπίτια. Παράγοντες του κλάδου κάνουν λόγο για «θύελλα» και το 2012 σε μια αγορά που δεν υφίσταται. Αγοραπωλησίες δεν γίνονται, οι επενδύσεις στα ακίνητα έχουν υποχωρήσει πάνω από 70% σε μια πενταετία, πάνω από 1.500 κατασκευαστικές εταιρείες έχουν κλείσει, ενώ περί τις 7.000 δεν έχουν καμιά απολύτως εργασία. Η επόμενη χρονιά εκτιμάται ότι θα είναι η χειρότερη για την κατοικία, με την Εθνική Τράπεζα να προβλέπει μείωση τιμών πάνω από 12%, ενώ τους ειδικούς της αγοράς να επισημαίνουν ότι θα είναι πολύ μεγαλύτερη η πτώση.

Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η κατάσταση θα είναι πολύ χειρότερη, αναφέρουν οι ειδικοί. Κι αυτό διότι τα ξενοίκιαστα καταστήματα και γραφεία θα πολλαπλασιαστούν, αφού οι έμποροι προβλέπουν δεκάδες χιλιάδες λουκέτα μέσα στο 2012. Επίσης, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών προσπαθούν να τα πουλήσουν όσο - όσο, αφού πλέον οι αποδόσεις είναι μικρές, ενώ η φορολογική επιβάρυνση τεράστια. Οι ειδικοί περιμένουν σε όλη την Ελλάδα μεγάλη απαξίωση της εμπορικής στέγης και νέα μεγάλη πτώση των ενοικίων. Ηδη μέσω των διαπραγματεύσεων έχει καταγραφεί μείωση στα μισθώματα έως και 40%, ακόμη και προβεβλημένους εμπορικούς δρόμους.

Προσφορά

Από την άλλη, ελληνικές και ξένες εταιρείες δεν ζητούν να αγοράσουν ή και να ενοικιάσουν νέα κτίρια γραφείων, με αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση της προσφοράς και τη ραγδαία μείωση τιμών πώλησης ή ενοικίασης.

Ολη η παραπάνω κατάσταση και οι προβλέψεις για.. Αρμαγεδδώνα στην κτηματαγορά έχουν ανοίξει την όρεξη σε όσους έχουν χρήματα για αγορές. Αν και πολλοί πλούσιοι Ελληνες έχουν βγάλει τα χρήματά τους στο εξωτερικό, σε τράπεζες ή σε αγορές ακινήτων στο Λονδίνο, υπάρχουν πάρα πολλοί που περιμένουν τις ευκαιρίες στην Ελλάδα. Ηδη, ξένοι επενδυτές έχουν αναθέσει σε Ελληνες να μαζέψουν τα ακίνητα που βγαίνουν στο σφυρί σε όλη την Ελλάδα και να περιμένουν και το 2012 όπου η μείωση των τιμών θα είναι μεγαλύτερη.

Οι ξένοι καραδοκούν για αγορές

Σπύρος Ξανθόπουλος - Σισίνης, Γενικός διευθυντής Clarmond Dynamis

Η αγορά ακινήτων βασίζεται σε τέσσερις βασικούς πυλώνες: νομικό/ρυθμιστικό περιβάλλον, ευκαιρία, χρηματοδότηση και προσδοκώμενη απόδοση. Η βίαιη αναθεώρηση του δημοσίου χρέους σε θεωρητικά εφικτά επίπεδα αποπληρωμής θα επιφέρει σοβαρές επιπτώσεις και στους τέσσερις πυλώνες.

Νομικό/ρυθμιστικό περιβάλλον: Οι αυστηρές υποχρεώσεις δημοσιονομικής πειθαρχίας που θα συνοδεύουν την «επιλεκτική» χρεοκοπία θα απαιτούν την περαιτέρω ενίσχυση των κρατικών εσόδων. Σε ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων, δείγματα γραφής έχουν ήδη δοθεί τα τελευταία δυο χρόνια. Η προαναγγελθείσα σύγκληση των αντικειμενικών αξίων με τις εμπορικές, έκτακτες εισφορές και τέλη, αύξηση του κόστους μεταβίβασης, φορολογία, τεκμήρια, αμφίβολη νομοθετική συνέχεια και σταθερότητα, κ.λπ., είναι ένα συνεχώς διευρυνόμενο οπλοστάσιο αντικινήτρων προς την απόκτηση, διατήρηση και εκμετάλλευση ακινήτων περιουσιακών στοιχείων.

Ευκαιρία: Απουσία ζήτησης και υπερπροσφορά ακίνητων θα συμπιέσουν περεταίρω όλες τις αποτιμήσεις, τόσο για αγορά, όσο και για ενοικίαση. Οι πραγματικές «ευκαιρίες» θα πολλαπλασιαστούν καθώς όλο και περισσότεροι πολίτες θα καταφεύγουν σε βεβιασμένες πωλήσεις μέσα σε μια κορεσμένη και άτονη αγορά προκειμένου να ανταποκριθούν σε επείγουσες βιοτικές τους ανάγκες. Δυστυχώς όμως, οι ευκαιρίες που θα προκύψουν θα είναι απόρροια ενός αέναου αυτοτροφοδοτούμενου κύκλου μιας υποτονικής και παρακμάζουσας οικονομίας και όχι μιας ανεκμετάλλευτης και καινούργιας αγοράς με ενδιαφέρουσες προοπτικές και κυρίως με διαθέσιμα κεφάλαια που αναζητούν τέτοιες ευκαιρίες.

Χρηματοδότηση: Θα γίνει πολύ πιο δύσκολη λόγο των χαμηλότερων αποτιμήσεων των προς υποθήκευση ακινήτων, της μείωσης του μέσου εισοδήματος του υποψήφιου δανειολήπτη και άρα του συνολικού ποσού που μπορεί να δανειστεί, της αυξημένης αυστηρότητας των όρων και προϋποθέσεων δανεισμού, του δραστικού περιορισμού της πιστωτικής επέκτασης λόγο περιορισμένης τραπεζικής ρευστότητας, των «φορτωμένων» τραπεζικών στεγαστικών χαρτοφυλακίων με παλαιοτέρα επισφαλή δάνεια και της δυσκολίας εκποίησης κατασχεθέντων ακινήτων σε μια αδιάφορη αγορά.

Προσδοκώμενη απόδοση: Οι αποδόσεις των ακινήτων θα μπορούσαν να αυξηθούν εφόσον η αποκλιμάκωση του κόστους ανάπτυξης και κτίσης είναι μικρότερη από την αναμενόμενη αποκλιμάκωση των εσόδων ενοικίασης ή εκμετάλλευσης. Το μεγάλο απόθεμα άδειων διαμερισμάτων, καταστημάτων και γραφείων σε συνδυασμό με την κάθετη μείωση της οικονομικής δραστηριότητας καθιστά προς το παρόν απίθανη και απόμακρη αυτή την εξέλιξη. Οι μόνες πιθανές εξαιρέσεις αφορούν εξειδικευμένες περιπτώσεις ξένου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Προς το παρόν όμως, οι ξένοι επενδυτές τηρούν στάση αναμονής. Η αναγέννηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων δεν θα γίνει με ελληνικά κεφάλαια και σίγουρα όχι άμεσα. 

(από την Ημερησία)

(από fimotro)